Método Comparativo dos Dados do Mercado

Pressupõe:

-A Vistoria do imóvel a avaliar.

- Caracterização cuidadosa interna e externamente, e do contexto urbano.

-Identificação das variáveis influenciantes do valor.

-Levantamento de dados do Mercado.

-Homogeneização de valores que pode ocorrer de duas formas:

a) fórmulas, modelos e ponderações arbitrárias, de consagração empírica.

b) modelos resultantes de métodos sustentados pela inferência estatística

  A homogeneização permite comparar propriedades que entre si apresentam características diversas em relação à forma de pagamento, idade, estado de conservação, área. (tipologia), áreas acessórias, tipo de uso, localização geográfica, data de transacção, nível de acabamentos, nível de equipamentos, exposição solar, etc…

Homogeneização

1) Utilizando o conceito de Valor Actual com:

-Factores de capitalização sobre valores passados VHoje = VPassado (1 + Ti)ⁿ

-Factores de actualização sobre valores futuros VHoje = VFuturo (1 + Ti)ⁿ

 exemplo 2) Utilizando o factor Oferta com FF = Valor Transacção ≈ 0.90 Valor de Oferta

exemplo 3) O factor localização FL = Valor do Imóvel na Zona A Valor do Imóvel na Zona B n

– Homogeneização de muitas outras características são possíveis – frentes, superfícies, tipologias, acessibilidade, infra-estruturas, etc…

Valor Homogeneizado Vhom = (V-A) x c1 x c2 x c3 x c4 x c5 x c6 x c7 x c8 x … cn em que: Vhom = Valor homogeneizado do imóvel de referência V = Valor de oferta do imóvel de referência A = valor de equipamentos em áreas que o imóvel em apreço possua. Ci = Coeficientes de homogeneização Uma vez homogeneizada a amostra, a análise estatística possibilita enunciar um valor ou leque de valores mais prováveis para o imóvel.

1º Cálculo de Média Aritmética e do desvio Padrão (s) - n n - Χ = Σ Vhom i e = Σ (Vhom iΧ)² i=1 n n - 1

2º Cálculo da razão entre o Desvio Máximo e o Desvio Padrão ℓm = (xs – x)/s onde xs é o elemento mais distante da Média

3º Comparação entre ℓm e ℓcrit Se ℓm ≤ ℓcrit não há dados discrepantes Se ℓm > ℓcrit elimine-se xs e volte-se ao 1º passo.

Notas: A base de dados é uma ferramenta imprescíndivel O trabalho de homogeneização deve ser cautelosamente efectuado. A questão que se coloca é a objectivação desses coeficientes. Palures chama: mercado, comparação, homogeneização.